負担付贈与での譲渡所得の発生と財産の時価評価

負担付贈与は、通常の贈与と税金上の扱いが異なり、譲渡所得の発生や贈与財産の時価評価により、税金上不利になることがあるので注意が必要です。

負担付贈与とは、財産を贈与することとの引き換えに、何らかの債務を財産の受け取る人に負ってもらう形態の贈与をいいます。一般的な負担付贈与として、土地や建物を贈与すると同時に、その土地や建物に係るローンなどの債務の返済も、その土地や建物を受け取った人に負担してもらうことがあります。

負担付贈与は税金の考え方として、贈与よりも譲渡に近いと思います。すなわち、譲渡は通常、譲渡相手から譲渡する資産の対価を受け取ることにより、譲渡相手にその資産を引き渡すことですが、負担付贈与の負担が、譲渡での対価の代わりになるという考えになると思います。

通常の個人間の贈与では、贈与者に税金を納める義務は発生しませんが、負担付贈与では譲渡所得が発生して、その譲渡所得に対して所得税を国に納めなければならない場合があります。

具体例として、1000万円で購入した土地の贈与と引き換えに1500万円の借金の返済を負担してもらう場合を考えます。一見このような贈与はあり得ないように思えますが、この土地が値上がりして、時価が2000万円になっているので、この負担付贈与が成立しているという格好です。

この場合、土地を贈与した人に、1500万円から1000万円を差し引いた500万円の譲渡所得が発生することとなります。そして、その譲渡所得に対して計算される所得税を国に納める必要があります。

贈与を受けた人に移転した負担の金額が、贈与した財産を取得するために必要だった金額よりも大きい場合は、贈与した人にとって儲けが出たということで、贈与した人に担税能力が生じているので税金を支払う義務が生じる、という考えになっていると思います。
贈与を受けた人については、時価が2000万円の土地を受け取って1500万円の借金を負担するので、2000万円から1500万円を差し引いた500万円に対して、贈与税が計算されることとなります。

ここで、負担付贈与の場合、贈与を受けた人にとって税金を計算するうえで、土地や建物などの贈与財産が、時価で評価されることに注意する必要があります。通常の贈与では、贈与を受けた人が一定の場合贈与税を納めることとなりますが、贈与税を計算するうえでの財産の評価額は、相続税評価額というものになります。

この相続税評価額は、一般的に時価の8割程度で、また貸家などに相続税評価額特有の割引の制度もあり、時価よりも税金の計算のうえで有利なものとなっています。しかし、負担付贈与の場合、時価で評価するため、贈与税計算のうえで通常の贈与よりも不利になります。

このように負担付贈与は通常の贈与とは違い注意する必要がありますが、当事者としては通常の贈与のつもりが、気づかないうちに負担付贈与になってしまっていることもあります。

例えば、賃貸物件を所有していて、それを親族に贈与する場合に、その賃貸物件に入居している人への敷金の返還義務が、その賃貸物件の贈与を受ける人に生じることがあります。賃貸物件そのものの評価額と比べて、敷金の金額はあまり大きくないことが一般的なので、感覚的には負担付贈与ではなく通常の贈与になると思います。しかし、税金の計算のうえでは、敷金の返還義務という負担を負っていることで、原則的に負担付贈与として扱われてしまいます。

負担付贈与となると、贈与税の計算のうえで賃貸物件の評価額が相続税評価額ではなく、時価となります。上でも述べたように、相続税評価額は一般的に時価の8割程度で、また貸家の評価額減という相続税特有の有利な制度もあります。そのような相続税評価額の有利な点を受けられないこととなります。

なお、この例での対処法として、賃貸物件の贈与と共に、返還義務の対象となる敷金に相当する現金も贈与することで、負担付贈与ではなく通常の贈与とされる方法があります。